Właściciele lokali mieszkalnych często narzekają na rosnące koszty utrzymania swojego „M”. Takie skargi można usłyszeć również od osób, które wynajmują gminne lokum. W przypadku mieszkań komunalnych, narzekania na wysoki czynsz są najbardziej uzasadnione. Średni czynsz za 1 mkw. gminnego lokalu jest znacznie wyższy, niż analogiczna stawka w mieszkaniu spółdzielczym i własnościowym. Co gorsza, komunalne czynsze przez osiem lat wzrosły o 75%. Podwyżki dla rzetelnych najemców, to efekt kłopotów w egzekwowaniu czynszu od zadłużonych sąsiadów. Rząd chce poprawić zasady gospodarowania mieszkaniami komunalnymi. Niestety wiele wskazuje, że zapowiadane zmiany prawne doprowadzą do kolejnych podwyżek czynszu.

Komunalny czynsz o 50% - 80% przewyższa stawki wspólnot i spółdzielni

Dokładne informacje o średnim poziomie czynszu dla różnych rodzajów mieszkań, możemy znaleźć w zestawieniach, które co dwa lata publikuje Główny Urząd Statystyczny. Najnowsze dane GUS-u pochodzą z końca 2014 r. Wspomniana instytucja podaje oficjalne nazwy opłat za utrzymanie części wspólnych i ogólne zarządzanie budynkiem.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych, są to zaliczki właścicieli lokali. Spółdzielcy ponoszą tzw. opłatę eksploatacyjną, a lokatorzy mieszkań komunalnych muszą regulować czynsz. Wszystkie wymienione opłaty mają podobny charakter i co miesiąc są naliczane od każdego metra kwadratowego mieszkania.

Zgodnie z danymi GUS-u, pod koniec 2014 r. średni miesięczny czynsz w mieszkaniach komunalnych wynosił 4,25 zł/mkw. Analogiczne opłaty dla lokali spółdzielczych i własnościowych wynosiły odpowiednio 2,87 zł/mkw. i 2,34 zł/mkw.. Uwagę zwraca nie tylko znacznie wyższy poziom gminnych czynszów. Trzeba odnotować, że te stawki przez osiem lat (grudzień 2006 r. - grudzień 2014 r.) przeciętnie wzrosły o 75%. Podwyżki dotyczące mieszkań spółdzielczych (+29%) i własnościowych (+36%) były znacznie mniejsze – tłumaczy Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl.

Szybkie podwyżki czynszów w mieszkaniach komunalnych, można stosunkowo łatwo wytłumaczyć. Dzięki tym zmianom, gminy próbują obciążyć rzetelnych najemców kosztami utrzymania zadłużonych sąsiadów. Najnowsze dane GUS-u z końca października 2016 r. wskazują, że problem zadłużenia czynszowego w gminnych mieszkaniach nadal nie został rozwiązany.

Odsetek zadłużonych lokali komunalnych (38% pod koniec 2015 r.) jest znacznie wyższy od wyniku obliczonego dla lokali własnościowych (14%). Warto nadmienić, że na każde mieszkanie komunalne przypada prawie 630 zł długu czynszowego. To oznacza wzrost o 44% w stosunku do 2005 r. Można przypuszczać, że bardzo duża podwyżka średniego czynszu za lokale komunalne pomiędzy 2012 r. i 2014 r., była odpowiedzią samorządów na większe kłopoty z egzekucją czynszów.

Narodowy Program Mieszkaniowy zwiastuje kolejne wzrosty czynszów

Rząd jest świadomy problemów dotyczących mieszkań komunalnych. Świadczy o tym niedawno przyjęty Narodowy Program Mieszkaniowy. We wspomnianym programie znajdziemy kilka ciekawych propozycji prawnych. Rządzący zamierzają m.in. wprowadzić zasadę, zgodnie z którą nowe umowy o wynajem mieszkań komunalnych będą zawierane tylko na czas określony (1 rok - 5 lat). Kolejną nowością ma być każdorazowa weryfikacja sytuacji rodzinnej i majątkowej przyszłego najemcy. Na poziom czynszów wpłynie propozycja, według której gminy powinny ustalać czynsz na poziomie pokrywającym koszty utrzymania budynku – dodaje ekspert. Taka zmiana w pewnych przypadkach, może się przyczynić do podniesienia czynszów dla rzetelnych najemców.

Autorzy Narodowego Programu Mieszkaniowego wprawdzie zaproponowali pewne zmiany dotyczące procedury eksmisyjnej (np. pozbawienie części najemców gwarantowanego lokum socjalnego), ale takie rozwiązania raczej nie wydają się wystarczające. Dopiero znaczący wzrost liczby eksmisji z mieszkań komunalnych, mógłby zmotywować do płacenia czynszu wiele bardziej majętnych osób, które pozostają na utrzymaniu sąsiadów. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że liberalizacja zasad eksmisji będzie trudna do przeprowadzenia bez sporej rozbudowy zasobu mieszkań socjalnych. Pewne znaczenie mają również kwestie wizerunkowe. Obecny rząd utrzymuje poparcie głównie dzięki prosocjalnym inicjatywom, a liberalizacja zasad eksmisji zawsze wiąże się z pewnymi kosztami politycznymi i utratą części uboższego elektoratu.