Przypuśćmy, że planujesz otworzyć we Wrocławiu mniejszy czy większy biznes w branży usługowo-handlowej. Jednym z pierwszych kroków, które prawdopodobnie wykonasz, będzie znalezienie siedziby w często uczęszczanej przez pieszych lokalizacji. Zapewne zaczniesz przeglądać oferty wynajmu lokali, umawiać się na spotkania i oględziny lokalu. To, na co powinieneś zwrócić uwagę, to aby nie ulegać emocjom – skoncentruj się na faktach, na tym co jest, a nie co będzie w niedalekiej przyszłości.

Na dzień dzisiejszy, na portalach ogłoszeniowych, oferowanych jest od 630 do 1390 ogłoszeń wynajmu lokali handlowo-usługowych we Wrocławiu (źródło: gratka.pl, otodom.pl, olx.pl). Nierzadko naszą uwagę przyciągają te nieruchomości, które znajdują się na znanych ulicach lub w pobliżu często odwiedzanych przez turystów czy mieszkańców miejsc. Ich właściciele kuszą nas takimi określeniami jak „ruchliwa droga” czy „blisko centrum”. Może się jednak okazać, że zainwestujemy duże pieniądze w wynajem lokalu, w pobliżu którego jest „pusto”, podczas, gdy tłumy ludzi przemieszczają się zaledwie 100 metrów dalej.

Jak zminimalizować ryzyko nietrafionej decyzji? Z pomocą mogą nam przyjść badania ruchu pieszych (traffic). Dzięki nim będziemy w stanie oszacować, ile osób przechodzi dokładnie pod naszym lokalem w ciągu godziny, dnia, tygodnia czy miesiąca. Należy też wziąć pod uwagę czynniki zakłócające pomiar oraz mające wpływ na liczbę pieszych, takie jak warunki pogodowe, wydarzenia plenerowe lub zdarzenia incydentalne (np. kiedy pod danym adresem przejdzie duża wycieczka). Dlatego też dobrze jest wesprzeć się danymi historycznymi o ruchu pieszych w danym miejscu.

Zobaczmy, przykładowo, jak przedstawia się natężenie ruchu w kilku losowo wybranych lokalizacjach w okolicy wrocławskiego Rynku. Zacznijmy od skrzyżowania ulic Odrzańskiej i Nożowniczej; w wybranych dniach tygodnia w tym punkcie na godzinę naliczymy od 75 od 530 przechodniów. W przypadku ul. Świętego Antoniego 21, znanej zarówno mieszkańcom i turystom jako centralny punkt Dzielnicy Czterech Świątyń, moglibyśmy się spodziewać dużego natężenia ruchu; tymczasem na godzinę- przechodzi tamtędy od 80 do 450 osób. Na tej samej ulicy, w okolicy skrzyżowania z ul. Pawła Włodkowica, naliczymy ich już mniej, bo od 65 do 370. Jeśli planujemy inwestycję na odcinku ul. Rzeźniczej 1-5, możemy spodziewać się na godzinę od 80 do 790 przechodniów; na położonym 50 metrów dalej skrzyżowaniu ul. Ruskiej z ul. Kazimierza Wielkiego przedział ten wynosi już od 120 do 1200 pieszych.

Czasem nie bez znaczenia pozostaje nawet strona ulicy. Przykładowo, na odcinku ul. Sądowej 5-9 możemy spotkać na godzinę od 120 do 710 osób, a dokładnie naprzeciwko (ul. Sądowa 14) – od 70 do 310.

W badaniu ruchu pieszych możemy też zapytać samych przechodniów o powód, dla którego znaleźli się w danym miejscu i czasie. W ten sposób z pewnością wyodrębnimy grupy osób zmierzających do pracy, studentów, turystów, jak i zwykłych spacerowiczów. Ponadto określimy, czy udający się do pracy pracują w pobliżu, czy też jest to dla nich tylko np. punkt przesiadkowy, z jakich uczelni są ankietowani studenci, czy turyści pochodzą z Polski czy z zagranicy oraz jak często spacerowicze wybierają dane miejsce jako swój cel. Ta dodatkowa wiedza o źródłach ruchu pieszych pozwoli nam sprawniej dotrzeć do odbiorców naszych usług. Oczywiście, dobrze by także było uzupełnić nasze wnioski o wiedzę socjo-demograficzną na temat potencjalnych klientów danej dzielnicy czy osiedla. Uzyskane w ten sposób informacje pomogą oszacować, czy opłaci nam się rozpocząć działalność w danej lokalizacji, a jeśli tak, umożliwią dostosowanie oferty, wyznaczenie godziny otwarcia i dobór adekwatnych form, miejsc i czasu przeprowadzenia akcji promocyjnych.

Czy gra jest warta świeczki? Ceny wynajmu pomieszczeń użytkowych z witrynami we wspomnianych okolicach wahają się pomiędzy 40 a nawet 250 zł za m2 (w zależności od położenia i standardu nieruchomości), a większość ofert są to umowy na okres od 2-5 lat. Tak więc rozpoczęcie działalności w lokalu o powierzchni 100 m2 wymaga od nas (na przestrzeni pierwszych np. 2 lat) wkładu finansowego rzędu od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Do tego dochodzą jeszcze koszty ewentualnego remontu, wyposażenia, reklamy, umeblowania, zatowarowania, zatrudnienia pracowników, itp. Warto zatem sprawdzić, czy będą to dobrze zainwestowane pieniądze. Wiadomo, że najemca prowadzący biznes o rozpoznawalnej marce, która pozyskała już grupę stałych, zadowolonych z wysokiej jakości usług klientów, poradzi sobie w każdym miejscu. Podobnie będzie w przypadku działalności oferujących dostawę produktu czy dojazd do klienta. Jednak dla inwestora wchodzącego dopiero na rynek, odpowiednia lokalizacja może okazać się kluczem do sukcesu i zwiększyć prawdopodobieństwo sprzedaży towarów czy usług.

Katarzyna Kaczmarczyk

Dział badań trafficowych/ generatorów ruchu ulicznego

Agencja badawczo-konsultingowa CeBRiS
Cebris