Raport. Zagadki rynku nieruchomości. Nowe trendy w mieszkaniach. Co z inwestycjami w najem?

Jak wynika z badań, liczba sprzedanych mieszkań w drugim kwartale 2021 r. w największych miastach Polski, w tym we Wrocławiu, utrzymuje się na rekordowym poziomie 19,5 tys. lokali. Jak wskazują eksperci, pomimo rosnących cen nieruchomości, sprzedaż mogłaby być jeszcze wyższa, gdyby nowa podaż nadążała za popytem.
Na zakup nieruchomości decydują się zarówno ci, których stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego - głównie osoby zatrudnione na etacie (58% kupujących - według raportu JLL: Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 2021 r.) - jak i inwestorzy dysponujący znaczącymi oszczędnościami (ponad 30% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości). Sytuacja ta związana jest z niskimi stopami procentowymi i znacznie przewyższającą je inflacją. Osoby dysponujące dużym kapitałem, szukają w ten sposób metody na korzystne ulokowanie pieniędzy.
- Od dłuższego czasu rośnie liczba osób zainteresowanych kupnem mieszkania pod wynajem. W tym przypadku dużą popularnością cieszą się lokale o mniejszej powierzchni - kawalerki, zlokalizowane w centrum miast. Z nowości, jakie udało się nam zaobserwować jest sposób, w jaki planują oni korzystać z posiadanych mieszkań. Coraz częściej rezygnują z wynajmu długoterminowego - na rok czy dłużej, oferując nieruchomość na doby - podkreśla Emil Basta specjalista ds. sprzedaży WPBM „Mój Dom”.

Mieszkania inwestycyjne pozwalają generować stały przychód, dodatkowo przez to, że ceny nieruchomości rosną w średnim tempie ok 7-8% rocznie, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi wskaźnik wzrostu wynagrodzeń, ewentualna sprzedaż lokalu także przyniesie zysk. Inwestycja w nieruchomość, mimo czasowego obniżenia stawek czynszów, to nadal najbardziej bezpieczna forma lokowania środków finansowych.
Ze względu na pandemię czasowo zmienił się sposób wynajmu. Oferty najmu krótkoterminowego, które zasilał głównie ruch turystyczny, zostały zastąpione przez wynajem długo i średnioterminowy.
W przypadku mieszkań inwestycyjnych duże znaczenie ma lokalizacja - bliskość centrum miasta, lub dobre z nim skomunikowanie - obecność metra, linii kolejowej czy obwodnicy, bliskość ośrodków uniwersyteckich lub biurowych. Największe zapotrzebowanie na lokale pod wynajem obserwujemy oczywiście w dużych miastach powyżej 500 tys. mieszkańców, ze względu na dużą migrację związaną z nauką, pracą oraz turystyką, która powoli odradza się po czasach pandemii.
Przy galopującej inflacji, niskich stopach procentowych, które przekładają się na duży transfer środków z lokat bankowych, braku bezpiecznych form inwestowania na rynkach kapitałowych, klienci poszukują inwestycji, które będą w stanie co najmniej utrzymać wartość zgromadzonego przez nich kapitału. Dodatkowo inwestycje w najlepszych lokalizacjach zyskują na wartości najszybciej ze względu na ograniczoną podaż i konkurencję.
Wyhamowanie pandemii i ustabilizowanie sytuacji gospodarczej, a co za tym idzie wzrost optymizmu wśród klientów, są szansą dla rynku mieszkaniowego, w tym rynku lokali inwestycyjnych. Do dużych miast wraca perspektywa najmu krótkoterminowego. Jest to widoczne również we Wrocławiu, gdzie po drugim lockdownie rynek najmu bardzo się zaktywizował.
- Mieszkania i lokale inwestycyjne, czyli takie o metrażach do około 50 mkw., są wciąż stabilnym źródłem dochodu ze względu na to, że liczba mieszkań na wynajem nadal nie odpowiada na zapotrzebowanie rynku - zauważają Maciej Gotkiewicz i Piotr Jaśkowski, członkowie zarządu RealCo Property Investment and Development.
Jakie projekty realizuje RealCowe Wrocławiu? Trwa sprzedaż ostatnich mieszkań w Młynie Maria. W ofercie są dostępne funkcjonalne 1- i 2-pokojowe mieszkania. Wszystkie lokale są w pełni wykończone. To wyraz strategii firmy. Istotnym elementem przy zakupie lokalu inwestycyjnego jest wykończenie i termin realizacji - mieszkania gotowe mogą generować przychód szybciej, niż te które inwestor musi wykończyć we własnym zakresie. Mieszkania oferowane z wykończeniem to nadal rzadkość na polskim rynku nieruchomości, jednak widać coraz większe zainteresowanie takim rozwiązaniem zarówno wśród deweloperów jak i klientów.
A co planują inni ważni gracze na rynku nieruchomości? - Bardzo ciekawą ofertę mamy w drugim etapie wrocławskiego osiedla Atal City Square, gdzie w sprzedaży są unikatowe mieszkania w odrestaurowanym budynku dawnej parowozowni. To propozycja dla osób chcących zamieszkać w budynku o industrialnych charakterze - mówi Zbigniew Juroszek, prezes firmy Atal.

- Ofert mieszkań i pokoi na wynajem ubyło, a stawki pną się w górę i to już od kilku miesięcy. Jest to efekt odbudowy gospodarki, powrotu żaków na uczelnie oraz rosnących kosztów utrzymania mieszkań - wskazują Bartosz Turek i Oskar Sękowski, eksperci z HRE Investments.
Ostatnie dni września to tradycyjnie końcówka gorącego okresu na rynku najmu. Podobnie było w bieżącym roku. Z danych zbieranych przez HRE Investments wynika, że liczba dostępnych dziś ofert mieszkań na wynajem jest o ponad 1/3 niższa niż przed rokiem. Jeszcze mocniej ruch widać na rynku pokoi na wynajem. Tych jest dziś w ofercie o ponad połowę mniej niż przed rokiem.
Nie powinno więc dziwić, że w takich okolicznościach w górę poszły stawki za wynajem. Średnia ofertowa dla największych miast zaczęła powolny ruch w górę już na początku roku - wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane otodom i bankier.pl. To sugeruje, że poprawa na tym rynku zaczęła się wraz z dynamiczną odbudową gospodarki. Powrót studentów na uczelnie tylko dodatkowo wzmocnił ten trend. Efekt jest taki, że od maja do sierpnia stawki ofertowe poszły w górę o około 5,5%.
Skoro mówimy o danych ofertowych, to musimy podkreślić, że są one zaburzone rosnącymi ostatnio kosztami utrzymania mieszkań. Tym bardziej potwierdza to, że na wynajmie właściciele zarabiają dziś mniej, bo nie dość, że stawki za wynajem nie wróciły do poziomu sprzed epidemii, to jeszcze w międzyczasie w górę poszły koszty utrzymania nieruchomości. Szczególnie dotyczyło to stawek za wywóz śmieci, ale choć w mniejszej skali zmiany te dotknęły też innych elementów składających się na opłaty administracyjne. To znaczy, że nawet jeśli właściciel utrzymałby przedepidemiczne stawki za wynajem, to po potrąceniu kosztów na jego konto wpływa dziś kwota o co najmniej kilkadziesiąt, jeśli nie nawet kilkaset złotych niższa niż przed kilkunastoma miesiącami.
Wciąż nad koniunkturą na rynku najmu ciąży ryzyko możliwych do nałożenia ograniczeń. Z zapowiedzi wynika, że nie czeka nas już twarde zamknięcie gospodarki, ale nie ma pewności czy nie zostaną wprowadzone ograniczenia, które dotkną rynek najmu. Do tej kategorii zaliczyć można zakaz wynajmu na krótki termin, zamknięcie części sektora usług czy na przykład poświęcenie jakości nauczania poprzez przejście na edukację w trybie zdalnym.

- Spodziewamy się, że w obliczu rosnących cen mieszkań coraz więcej osób będzie przechodziło na rynek najmu. Dlatego podjęliśmy decyzję o wejściu na rynek PRS (Private Rented Sector), czyli najmu instytucjonalnego - wyjaśnia Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia. - Chcemy zaoferować mieszkańcom dużych miast w Polsce najem ciekawie zaaranżowanych i dobrze wyposażonych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Pracujemy właśnie nad strategią działań na tym rynku i ofertą produktową. Docelowo chcemy budować w tej formule co najmniej 300-400 lokali rocznie.
- Mieszkania inwestycyjne typu aparthotel, które są dziś szczególnie atrakcyjnym narzędziem do lokowania oszczędności, z pewnością będą coraz częściej pojawiać się w portfolio deweloperów - podkreśla Waldemar Olbryk, prezes firmy Archicom.- Podobnie, jak projekty mixed use, które idealnie wpisują się w znaną na długo przed pandemią koncepcję miasta 15-minutowego. Naszą odpowiedzią na ten trend jest m.in. multifunkcyjny kompleks Browarów Wrocławskich powstających w sercu wrocławskiego Śródmieścia.