Chcesz wykupić mieszkanie komunalne od miasta? Podpowiadamy, jak to zrobić

Od ilu lat Wrocław daje możliwość wykupu mieszkań na własność lokatorom, którzy w nich mieszkają? Czy ten program jest jakoś ograniczony czasowo?

Rozpoczęcie sprzedaży lokali miało miejsce już w latach sześćdziesiątych XX wieku. Wykup lokali obecnie nie jest ograniczony czasowo. Ramy czasowe obowiązują jedynie w przypadku wykupu mieszkań z bonifikatą. Mieszkaniec musi złożyć ofertę nabycia do dnia 31 grudnia 2023 roku.

Ile mieszkań z zasobów komunalnych zostało już sprzedanych? W jakich częściach miasta najwięcej?
W latach 1975-2020 z zasobów komunalnych zostało sprzedanych łącznie ponad 48 tys. lokali. W tym roku, do 30 listopada sprzedano na rzecz najemców 441 lokali mieszkalnych. W okresie ostatnich trzech latach najwięcej mieszkań sprzedaje się w dzielnicy Śródmieście.

Czy każdy wrocławski najemca może wykupić mieszkanie komunalne, w którym mieszka?
Każdy najemca może zwrócić się z wnioskiem o wykup lokalu mieszkalnego, jednakże nie każde mieszkanie będzie mogło podlegać sprzedaży. Wśród najczęstszych powodów odmowy można wskazać: wyłączenie budynku ze sprzedaży, nieuregulowany stan prawny nieruchomości, brak samodzielności lokalu czy zadłużenie wobec miasta z tytułu najmu lokalu.

Co powoduje, że dany budynek należący do zasobów miasta wyłączony jest z akcji sprzedaży?
Wyłączeniu ze sprzedaży podlegają lokale położone w budynkach będących w zasobie Gminy Wrocław m.in. z uwagi na: zły stan techniczny, ujęcie w programie rewitalizacji, ujęcie w planie wykwaterowań, typ hotelowy lub przeznaczenie w całości na budynki socjalne. Wyłączone ze sprzedaży są także budynki, w których planowana jest zmiana systemu ogrzewania, do czasu wykonania niezbędnych prac bądź do czasu upływu okresu trwałości projektu. Wyłączenie części budynków ze sprzedaży reguluje Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wrocław na lata 2020-2025.

Do kiedy można wykupić z bonifikatą mieszkanie komunalne we Wrocławiu? Niedawno był to koniec bieżącego, czyli 2021 roku?
Decyzją miejskich radnych, termin został wydłużony do końca 2023 roku.

Jak wysoka jest bonifikata i od czego zależy?
Bonifikata sięga 98 % jeżeli wskutek równoczesnej sprzedaży wszystkie mieszkania w budynku przestają być własnością gminy. Przez równoczesną sprzedaż należy rozumieć sprzedaż dokonaną na podstawie umów zawartych w tej samej dacie oraz sprzedaż ostatniego lokalu mieszkalnego budynku. We wszystkich pozostały przypadkach bonifikata wynosi 90 %. Powyższe bonifikaty dodatkowo podlegają obniżeniu o 0,3 % za każde pełne 1000 zł nakładów Gminy Wrocław, w udziale przypadającym na sprzedawany lokal w przypadku, gdy lokal znajduje się w budynku, w którym po dniu 1 stycznia 2009 r. został zakończony remont, finansowany wyłącznie lub z udziałem środków Gminy Wrocław, przy czym wysokość bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu, nie może być niższa niż 40 %. Warto podkreślić, że bonifikaty nie przysługują najemcom, którzy w ciągu ostatnich 3 lat poprzedzających złożenie wniosku skorzystali z pomocy Gminy Wrocław w formie umorzenia całości lub części należności przy spłacie zaległości czynszowej. Bonifikata od ceny sprzedaży, przysługuje w przypadku jednorazowej zapłaty ceny oraz może być udzielona tej samej osobie tylko jeden raz. Bonifikata w wysokości 98 % nie przysługuje przy sprzedaży lokali w domach jednolokalowych i dwulokalowych.

Czy wnuk może wykupić mieszkanie babci, z którą mieszka i się nią opiekuje, na siebie? Czy musi wykupić babcia i w testamencie zapisać je wnukowi?
Sprzedaż lokalu może nastąpić jedynie na rzecz osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, tj. prawo najmu. Dalsze rozporządzanie nabytą nieruchomością pozostaje w wyłącznej gestii nowego właściciela. Warto jednak pamiętać, że m.in. w sytuacji zbycia lokalu przed upływem 5 lat konieczne będzie zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Jeśli mieszkanie jest na ojca rodziny, który z nią nie mieszka, to czy żona może wystąpić o wykupienie mieszkania?
O wykup lokalu może wystąpić jedynie osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu, tj. prawo najmu.

Do kogo należy wystąpić z wnioskiem o wykupienie mieszkania?
Wniosek należy złożyć w Kancelarii Urzędu Miejskiego Wrocławia. Wszelkie niezbędne druki można pobrać ze strony Biuletynu Informacji Publicznej bądź osobiście w Kancelarii Wydziału Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości, ul. Gabrieli Zapolskiej 2-4, sala nr 3, stanowisko nr 2.

Jakie formalności i gdzie trzeba załatwić?
Należy wypełnić druk zgłoszenia oferty nabycia lokalu i oświadczenia stanowiące jego integralną część. Potrzebna będzie również kopia dokumentu potwierdzającego posiadanie tytułu prawnego do lokalu.
Wizyta w urzędzie jest konieczna, czy wszystko można załatwić on-line?
Wniosek oraz wszelkie wymagane oświadczenia należy złożyć w formie papierowej i własnoręcznie podpisać.

Czy na etapie wystąpienia z wnioskiem o wykup są jakieś opłaty?
Na etapie składania wniosku o wykup nie ponosi się jakichkolwiek kosztów. Wszelkie płatności na rzecz Gminy Wrocław następują przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Jaka jest dalsza procedura?
Złożony wniosek podlega weryfikacji i analizie pod kątem możliwości zbycia danego lokalu. Przygotowywane są dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży, w tym między innymi: szkic lokalu, zaświadczenie o jego samodzielności, kartoteka lokalu i operat szacunkowy określający wartość zbywanego mieszkania. Sprawdzana jest również kwestia ewentualnego zadłużenia najemcy wobec Gminy Wrocław oraz skorzystania przez niego z pomocy Gminy Wrocław w formie umorzenia całości lub części należności przy spłacie zaległości czynszowej.

Od czego zależy wycena mieszkania - od osiedla, położenia budynku stanu mieszkania, piętra, systemu ogrzewania?
Na wartość danego mieszkania wpływa wiele czynników. To m.in. kwestia lokalizacji, położenia na danej kondygnacji, standardu wykończenia lokalu, stanu technicznego lokalu, stanu technicznego budynku, powierzchni lokalu czy wyposażenia lokalu w media. Każdy lokal mieszkalny podlega odrębnej wycenie, a wszystkie okoliczności, istotne z punktu widzenia określenia wartości nieruchomości, są uwzględniane przez rzeczoznawcę majątkowego.

Czy wszystko, co sami zrobiliśmy w zajmowanym lokalu i mamy na to faktury, możemy odliczyć od wartości mieszkania?
Na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego sprzedawanego w trybie bezprzetargowym, przed udzieleniem bonifikaty, zalicza się nakłady poniesione przez najemcę, na rzecz którego następuje sprzedaż, dokonane na przeprowadzone zgodnie z prawem budowlanym, w tym na podstawie pozwolenia na budowę:
a) remont kapitalny tego lokalu,
b) przebudowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku, w tym na adaptację strychu lub innego pomieszczenia niemieszkalnego, jeżeli w wyniku tego nastąpiło wyodrębnienie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot umowy najmu lub powiększenie powierzchni użytkowej tego lokalu. Warto podkreślić, że powyższa zasada znajduje zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy umowa najmu lokalu lub inne umowy zawarte z najemcą nie stanowią inaczej.

Czy jest możliwość odwołania się od wyceny rzeczoznawcy?
Nie ma możliwości odwołania się od wyceny rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Czy dużo wnioskodawców na tym etapie rezygnuje z kupna mieszkania?
W większości przypadków najemcy, po uzyskaniu informacji o wartości nabywanego lokalu, nie rezygnują z jego wykupu i dochodzi do zawarcia stosownej umowy sprzedaży.

Dalsza procedura...
Po wycenie lokalu sporządzany i podawany do publicznej wiadomości jest wykaz o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży. Po upływie terminów wskazanych w wykazie najemca danego lokalu otrzymuje listownie zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia. Wtedy najemca jest zobowiązany do złożenia wniosku o nabycie nieruchomości wraz z oświadczeniem o wyrażeniu zgody na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie o gospodarce nieruchomości. Następnie przygotowywany jest protokół rokowań, który jest podstawą zawarcia umowy sprzedaży.

Ile czasu średnio trwa załatwienie formalności od zadeklarowania chęci wykupu do wizyty u notariusza?
Jeśli nie ma konieczności przeprowadzania czynności związanych z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości, zawarcie umowy sprzedaży lokalu następuje średnio w ciągu 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o wykup.

Ile orientacyjnie kosztuje załatwienie formalności, oczywiście nie wliczamy w to opłaty za wykup mieszkania?
Nabywca lokalu ponosi koszty zawarcia umowy oraz wpisów do księgi wieczystej. W zależności od wybranej kancelarii notarialnej koszt niezbędnych opłat może się różnić. O całkowitej kwocie do zapłaty zawsze decyduje notariusz, u którego zawierana jest umowa sprzedaży.

Czy właściciel płaci za mieszkanie więcej czy mniej niż gdy był najemcą lokalu?
Po nabyciu lokalu właściciel nie płaci za mieszkanie czynszu. Uiszcza natomiast zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, które wnoszone są na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W zależności od danej nieruchomości opłaty te mogą się różnić.

Jak zmienia się sytuacja prawna (zakres praw i obowiązków) właściciela w budynku komunalnym, czy jest taka sama jak w własnościowym mieszkaniu spółdzielczym?
Wszelkie prawa i obowiązki właściciela lokalu regulują przepisy prawa powszechnie obowiązującego - ustawa o własności lokali i Kodeks cywilny.

Czy osoba, która wykupiła mieszkanie może nie zgodzić się np. na wymianę pionu kanalizacyjnego lub zmianę systemu ogrzewania w swoim lokum, gdy cały budynek podłączany jest do sieci miejskiej, a ona ma swoje gazowe, albo już wymieniony pion i mieszkanie po remoncie?
Właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, jeśli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Ile mieszkań musi być wykupionych, aby powstała wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu w budynku.

Mieszkanie już mamy, ale pozostaje sprawa własności gruntu, pod budynkiem. Gdzie załatwić formalności związane z przekształceniem wieczystej dzierżawy w prawo własności? Czy są na to jakieś ramy czasowe?
Obecnie wyodrębnienie i sprzedaż lokali mieszkalnych następuje z udziałem w nieruchomości wspólnej, na który składa się prawo własności gruntu. W przypadku wcześniej sprzedanych lokali formalności związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności są realizowane sukcesywnie poprzez wydawanie stosownych zaświadczeń z urzędu. O wszelkich czynnościach, jakie muszą ewentualnie zostać podjęte, informowani są poszczególni użytkownicy wieczyści w ramach kierowanej do nich korespondencji.

Opracowano na podstawie informacji z Urzędu Miejskiego Wrocławia